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人工智能時代的樓市何去何從

  

 

  互聯網時代和人工智能時代的到來是反房地產的,這意味著房價會降。

  做出這個判斷可能基於兩點理由,一個是,認為房地產行業“拿地-開發-銷售”的商業模式到2017年基本已經結束了,地價高,地產企業利潤率很低,天花板已經在來的路上。第二,似乎是從人性的角度來解釋,表示房地產之所以發達,是因為人有擁有的欲望,要有一個房產證。擁有的欲望促成了房價不斷上漲。而在人工智能、互聯網時代,使用比擁有更重要,分享比使用更重要。互聯網時代和人工智能時代的到來是反房地產的,這意味著房價會降。

  如何看待這個觀點呢?AG众盈也可以從兩個部分來分析,首先,就是從事的事業以及地產業未來做出的判斷。中國一線城市擁有諸多的寫字樓,而現在拋售這些資產,認為傳統地產開發模式基本結束。這似乎是地產界一個普遍的判斷,另一個地產巨頭萬達也在執行“輕資產”的策略,將酒店與文旅項目低價拋售給了融創。

  萬達所擁有的是商業地產,目前麵臨的問題是回報率過低,比如辦公物業淨租金回報率為2.7%左右,遠遠低於中國的利率水平,如果考慮到很多項目還要承擔大量過高的借款成本,這是一個無法持續的資本遊戲。因此,資產價格過高與運營收益過低的背景下,出售資產是最好的辦法。

  如果放在整個地產業的背景看,隨著商業樓宇供給飽和以及住宅擁有率大幅提高,市場需求將逐步減少。而旺盛的需求是過去十幾年中國樓市大幅上漲的主要原因,資產價格上漲導致更多的投資與投機需求,形成了一個不斷推動價格上漲的閉環,這也是所說的“擁有房產的欲望”驅動。但是,人們似乎忘記地產是不動產,除了自住之外,如果價格停止上漲而沒有了套利機會之後,地產的持有成本很高(按揭貸款),但盈利能力很差(租金回報率低),流動性很低。考慮到需求的減少以及資金成本進入上漲周期,包括商業地產在內的地產業的確是碰到了價格上的天花板,資產價格很難有套利機會,而回報率相對很低。

  

 

  第二部分就是如何看待在人工智能、互聯網時代房價會降低的觀點。這個觀點並不奇怪,AG众盈也可以從兩個方麵來分析,首先,互聯網在中國早已經普及,互聯網讓整個世界溝通和連接的空間界限消失,比如說美國很多服務部門將業務外包給了印度等等。現在,中國又建立了一個遍布全國的高鐵網絡,縮短了各地的物理距離,讓整個國家“縮小”了。隨著北上廣深等一線城市房價暴漲到讓那些隻有工資性收入的人難以承受之後,大量公司正在向二線城市遷移,因為互聯網、高鐵網抵消了聚集帶來的信息優勢,遷往二線城市又能降低企業和員工的成本壓力。因此,互聯網、高鐵網會讓整個國家扁平化,從而會阻止一線城市房價不斷上漲的趨勢。

  如果未來人工智能時代來臨,可能會導致大量中產階級(白領階層)以及藍領工人失業,至少會抑製工資上漲,讓勞動力不再值錢。這會在分配上出現兩極分化的趨勢,即生產和利用人工智能的企業會有越來越高的利潤,普通勞動者麵臨失業壓力以及工資降低的風險。當樓市喪失大量有購買力的客戶,那麽,對房價而言是一個巨大的衝擊。

  這不是危言聳聽,就在近日,美聯儲主席耶倫警告,科技和全球化正在“消滅”美國中產階級,如果美國還想保住中產階級的工作和薪資,就必須注意到人工智能對工作機會的影響。在此之前,一些科學家、機構或者企業家已經對這種未來表示了擔心。

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